看各地20%个税怎么收？一百万房交税三四万

	近期，调控政策再出重拳，新国五条横空出世，其中最受关注的内容则是二手房交易将严格按照转让所得收益的20%征收个税。一石激起千层浪，这条消息公之于世之后，全国很多城市都掀起了过户风暴，南京的房地产交易市场更是一度爆棚，甚至传出交易系统瘫痪的假消息，主管部门不得不通过发号延期办理的方式，以缓解“千军万马”涌向交易市场的状况。 　　不过，在这项新政面前，有一些地区却是风平浪静、波澜不兴，因为20%的个税对于他们来说，早已不是新鲜事。在广东的东莞、佛山、珠海等地，早在数年前就已经执行这项政策，而在河北的石家庄，也曾一度对房改房征收差额20%的个税。 　　这项政策在当地究竟是如何操作的？购房者到底要多掏多少钱？是不是对抑制房价取得了预期的效果？对新房和二手房市场又产生了多大的冲击？ 　　这些样本城市的个税征收情况，对于南京等其他城市无疑具有极强的借鉴作用。《扬子楼市》为此连线了三地的主流媒体和业内人士，希望能够更清楚地了解即将在南京实施的个税新政究竟会怎么收。 　　宽松版：东莞样本 　　差额扣去6项费用再计税 　　■ 差额 = 房屋成交价-房屋原价-合理费用 　　■ 合理费用包括中介费、装修费、贷款利息、契税、维修基金和营业税（未满五年），如不能提供装修发票，可到地税局开，但不能超过评估价10% 　　■ 评估价多数低于房屋成交价，实际操作中多按评估价交税，存在“阴阳合同” 　　2007年，全国楼市一片飘红，东莞房价暴涨攻破8000元/㎡大关，且投资性购房占据了市场主导。为了抑制房价过快增长、打击投资行为。当年11月1日，东莞政府在全国楼市调控加码的大背景下，对二手房税收政策作出重大调整：对二手房个税一律按照差额的20%征收，满5年的唯一住房除外。 　　计税差额中 要扣去6项合理费用 　　在东莞，“满5年的唯一住房”可以享受免税政策，如果房主没有购房发票、政府部门也查不到房产的原值，则可以按卖房总价的2%计征个税。 　　据合富置业东城片区负责人李玲介绍，东莞二手房计税差额的计算方法是“房屋成交价-房屋原价-合理费用”，合理费用主要有6项：中介费、装修费、贷款利息、契税、维修资金、营业税(房产证未满5年)。若业主无法提供房屋装修发票，可到地税局开，但不能超过评估价的10%。贷款利息证明由银行提供，所有抵扣的税费都必须有真实票据。 　　评估价多数低于成交价 “阴阳合同”不少 　　在实际操作中，想办法避税的情况比较多，最盛行的是签“阴阳合同”，人为做低成交价格。为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。这个评估价有点类似南京交契税时各片区的指导价，二手房的报价不得低于这个指导价，否则就要按指导价征税。 　　据不少中介透露，房管局给出的评估价基本低于市场价，有的房源甚至低了10%-20%。因此，“阴阳合同”的情况还是存在，很多二手房交易都是直接按评估价签合同，计算个税时也都按照评估价来计算。 　　看各地20%个税怎么收？一百万房交税三四万       总价100万的房 交个税大约三四万 　　以一套天骄风景小区100㎡的二手房为例，成交价为102万元，房东买入价75万，而税务部门的评估价可能只有97万左右，房东提供的合理费用发票总计6万，买方应交个税为（97—75-6）×20%=3.2万。“抵扣掉各项税费，东莞市中心一套100㎡的二手房，所交个税基本在3万-4万左右。”该工作人员介绍，实际所交的个税并没有想象中多。 　　东莞也有房改房，买入价在1000—3000元/㎡，甚至更低，价差比正常商品房高出一截，“但多数房改房总价不高，个税6万-8万居多。”李玲介绍，如果税太高，超过购房者的承受能力也卖不出去。 　　东莞2007年房价七八千 2012年也只有8276元/m2 　　“当时这一政策出台后，市场观望情绪浓厚。”李玲回忆，东莞的二手楼市迅速入冬，2007年11月，不少中介公司成交量下滑近半。 　　东莞市房管局的官方数据显示，2007年东莞二手房交易量为14058套，2008年减少了近800套，为13294套，房价也出现一定程度的下跌。新房市场同样陷入低迷，2008年成交量同比下降近五成，价格也较2007年回落16%。对此，中原地产策略研究中心总监车德锐分析，这主要是受楼市宏观调控、金融危机的影响，不能简单地归因于个税政策。 　　南方都市报东莞片区记者田静雯介绍，东莞的房价到2007年就已经涨到7000—8000元/㎡，但从2008年开始至今，东莞的房价只有小幅波动，2012年成交均价为8276元/㎡，只比2011年涨了81元/㎡。 　　因为房价涨幅低，因此个税计算的差额也不大。从2009年开始，东莞二手房交易开始走上坡路，2012年成交35507套，比2011年多4386套，比5年前增长153%。 　　新房供过于求，房价走势较为平稳 　　个税新政在执行之初曾经将部分刚需购房挤压到一手房市场，但总体来说，对东莞新房市场的成交量影响不大。东莞的二手房成交一向不大，中原地产的数据显示，即使是20%个税政策执行前，东莞二手房交易的转手率一直都处于较低的水平。 　　而南都的田静雯为笔者提供了一个数据：2012年东莞新房成交600万㎡，但二手房成交只有240万㎡。相比之下，南京去年新房的成交面积为756万㎡，而二手房成交55685套，以每套80㎡计，也要达到445万㎡左右。>>>快讯:房产税较个税政策更有力 恐慌性交易无益市场 　　二手房成交少的原因除了与东莞本地二手房过户手续过于繁琐有关外，田静雯分析这主要源于东莞新房供应较大，“2013年东莞新房新增面积700万方，加上600万方的库存，已近1400万方的巨量。”新房的供过于求导致东莞二手房的交易量不活跃，也令房价长期维持在平稳的水平。